De instapcijfers
Overdrachtsbelasting prijst de deur: 8% op residentieel beleggingsvastgoed, 10,4% op bedrijfsvastgoed, en 2% gereserveerd voor het eigen hoofdverblijf — ingeprijsd in elke doorrekening. De vastgoed-BV neemt de titel; huur landt tegenover volledig aftrekbare rente, onderhoud en beheer; en het belastbare restant ontmoet 19% tot €200.000 (daarboven 25,8%). Het privé-alternatief — box 3 met forfaitair rendement boven €59.357 per persoon — verliest bij schaal en bij financiering: de vergelijking.
Financiering en de stapeling
Nederlandse en internationale financiers schrijven portefeuillefinanciering rond zestig à zeventig procent van de waarde op residentieel, met convenanten op rentedekking — en de holding boven de vastgoed-BV laat herfinancieringsopbrengsten en verkoopwinsten vrijgesteld samenkomen (deelnemingsvrijstelling vanaf 5%). Segmentdiscipline hoort erbij: de middenhuurregels prijzen het gereguleerde segment; vrije sector en logistiek dragen het rendement.
De exit en de eigenaar
Een aandelentransactie verkoopt de vastgoed-BV zelf — met de overdrachtsbelastingregels voor vastgoedrijke aandelen professioneel geprijsd aan beide kanten — terwijl een activatransactie pand voor pand verkoopt. En de eigenaarslaag rendeert intussen door: het gebruikelijk loon van €58.000 met de schriftelijke lager-loonafspraak in opbouwjaren, lenen tot €500.000 uit de eigen BV — doorgaans €18.000 tot €20.000 per jaar die in de stenen blijven werken: de combinatie. De tweede woning als apart vraagstuk: de rekensom.